Baugenehmigungen Wohnungsbau 2026: Warum trotz steigender Zahlen der Auftragsmangel bleibt

Der Aufwärtstrend im Bausektor verfestigt sich. Von Januar bis August 2026 erteilten die Behörden in Deutschland Baugenehmigungen für 137.500 Einheiten in neuen Wohngebäuden. Das entspricht einem Zuwachs von 12,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Für ausschreibende Stellen und Bauunternehmen signalisiert diese Entwicklung eine wachsende Planungssicherheit nach vorangegangenen Schwächephasen. Verbände und Fachleute mahnen jedoch vor zu großer Euphorie und benennen zwei zentrale Punkte, die trotz vorliegender Genehmigungen den tatsächlichen Bau von Wohneinheiten trotzdem verhindern: zu geringe tatsächliche Bautätigkeit und Angst vor steigenden Finanzierungskosten.

Bereits zu den Zahlen für Juli 2026 spricht Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbandes Deutsches Baugewerbe, zwar von einem „positiven Signal für den Wohnungsbau", dennoch hingen an dem Aufwärtstrend viele Fragezeichen. Pakleppa argumentiert: „Gleichzeitig gilt, dass diese Erholung von einem historisch niedrigem Niveau startet. Der riesige Bedarf von jährlich rund 320.000 Wohnungen steht weiterhin einer viel zu geringen Bautätigkeit gegenüber.“

Zu den aktuellsten Zahlen äußert sich der Hauptverband der Bauindustrie mit sehr gedämpftem Optimismus. Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller: „Der Aufwärtstrend ist erfreulich, eine heute genehmigte Wohnung ist aber erst frühestens Ende 2028 fertiggestellt. Die zwischenzeitlich auftretenden Risiken wie steigende Kosten für Baumaterialien und höhere Finanzierungskosten lassen Investoren und Bauherren vor dem Projektstart zögern."

Deshalb sei es wichtig, so Müller, dass die Bundesregierung nicht nachlasse, für eine echte und verbindliche Planungssicherheit zu sorgen. Kurzfristig werde es nicht ohne finanzielle Hilfen gehen, um Wohnungsbauprojekte in die Wirtschaftlichkeit zu bringen. Der Bauüberhang von genehmigten, aber nicht gebauten Wohnungen sei innerhalb von zehn Jahren von 522.700 (2015) auf 760.700 gestiegen, rechnet Müller vor. Sein Vorwurf: Der Unterschied zwischen Kostenmiete und Marktmiete ist einfach zu hoch, weshalb nicht jede genehmigte Wohnung automatisch auch gebaut wird.

Die stärkste Gebäudeklasse bleiben gemäß Destatis-Zahlen die Mehrfamilienhäuser mit 90.600 genehmigten Neubauwohnungen, was einem Anstieg von 14,5 Prozent entspricht. Auch bei den Zweifamilienhäusern zeigt sich ein deutliches Plus von 21,7 Prozent (10.000 Wohnungen). Einfamilienhäuser legen mit 31.500 Einheiten moderater um 7,8 Prozent zu. Lediglich der Bereich der Wohnheime verzeichnete einen leichten Rückgang um 2,0 Prozent.

Neben dem Neubau gewinnt die Transformation bestehender Bausubstanz an Relevanz. In den ersten acht Monaten 2026 stieg nach Destatis-Ergebnissen die Zahl der genehmigten Wohnungen durch Umbaumaßnahmen um 10,1 Prozent auf 29.100. Im alleinigen Betrachtungsmonat August betrug das Plus in diesem Segment sogar 18,2 Prozent. Zusätzlich entstanden 2.900 Wohnungen in neuen Nichtwohngebäuden, was eine konstante Nische für die gewerbliche Projektentwicklung darstellt.

Allerdings: Dass die Planungsbereitschaft zwar da ist, aber die Projekte aktuell nicht auf die Baustelle kommen, benennt auch das Leibnitz-Institut für Wirtschaftsforschung (Ifo). Nach aktueller Erhebung blieb der Anteil der Unternehmen mit Auftragsmangel im September unverändert bei 41,3 Prozent. Gleichzeitig wurden gemäß Ifo-Angaben auch noch etwas mehr Projekte wieder storniert: 14,1 Prozent der Unternehmen berichteten von abgesagten Aufträgen, nach 13,4 Prozent im August.

Die entscheidende Herausforderung für den Wohnungsbau bliebe die schwache Auftragslage, sagt Klaus Wohlrabe, Leiter der Ifo Umfragen. „Für eine nachhaltige Erholung müssen mehr Bauvorhaben tatsächlich umgesetzt werden.“ Mit Blick auf die kommenden Monate würden die Unternehmen skeptischer aufs Geschäft blicken. Die Gründe für die pessimistische Stimmung im Wohnungsbau: Zinserhöhung der EZB (auf 2,50 % im September 2026) und die Angst vor höheren Finanzierungskosten.

Entwarnung gibt es nach Angaben von Wohlrabe an einer Nebenfront: Materialengpässe spielen keine Rolle für ausführende Unternehmen. Wenn die genehmigten Projekte gemäß Destatis-Zahlen in die Bauphase gehen, scheitere es zumindest nicht an fehlenden Baumaterialien. Das Kernproblem liegt laut Ifo rein auf der Finanzierungsseite.

Zum Thema Finanzierung und Förderung richtet der Hauptverband Hauptverband Bauindustrie eine klare Forderung an die Bundesregierung: Dass Bundesbauministerin Verena Hubertz die EH55-Plus-Förderung für bereits genehmigte Neubauprojekte aufstockt, damit das Förderprogramm wie angekündigt noch bis Ende des Jahres weiterlaufen kann, gebe den Unternehmen und Investoren wieder etwas mehr Vertrauen.

„Die Aufstockung des EHH55-Plus-Programms verschafft dem Markt etwas Luft, aber die nächste Förderlücke ab Beginn des neuen Jahres ist schon in Sichtweite. Für die Haushaltsverhandlungen ist es deshalb wichtig, dass diese Lücke bis zum Start der neuen Förderlandschaft zu Mitte des Jahres 2027 geschlossen wird“, betont Tim-Oliver Müller.

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