Gebäudetyp E: Arge Baurecht warnt vor neuen Haftungsrisiken

Das Ziel des Gebäudetyps E ist es, einen rechtssicheren „einfachen Standard“ zu ermöglichen und von den oft überhöhten Anforderungen der allgemein anerkannten Regeln der Technik abzuweichen. Doch Rechtsanwalt Yannic Linnemann von der Arge Baurecht im Deutschen Anwaltverein stellt klar, dass dies keine grundlegend neue Rechtslage schafft.

Er hat die Eckpunkte analysiert und kommt zu einem nüchternen Befund: Der Gebäudetyp E macht das Bauen zugänglicher, aber nicht weniger streitanfällig. Im Gegenteil. Vielmehr werde, so teilt er mit, eine bereits bestehende Möglichkeit in einen neuen Vertragstyp gegossen, der von Praxis und Rechtsprechung erst noch definiert werden muss.

Experte Linnemann fasst die Situation so zusammen: „Der Gebäudetyp E ist politisch gewollt und wirtschaftlich nachvollziehbar. Die Hoffnung, damit auch die Zahl der Baurechtsstreitigkeiten zu senken, wird sich jedoch nicht erfüllen. Neue Begriffe, neue Vertragspflichten, neue Beweisthemen – das ist nicht weniger, sondern anders.“

Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, so Linnemann, sichern Werkverträge grundsätzlich stillschweigend die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zu. Aus Haftungsangst werde deshalb oftmals zu hoch standardisiert. Der Gebäudetyp E soll das aufbrechen und einen rechtssicheren „einfachen Standard" ermöglichen. Was neu klingt, sei in weiten Teilen bereits geltendes Recht. „Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik sind heute schon vertraglich möglich, allerdings unter strengen Voraussetzungen."

Ein zentrales Problem seien die unklaren Begriffe, befindet er. Der Gebäudetyp E soll dort greifen, wo technische Baubestimmungen schweigen, etwa bei Komfort- und Qualitätsstandards. Hier soll ein „einfacher Standard“ bei gleichzeitig „zeitgemäßer Gebrauchstauglichkeit“ vorgeschrieben sein. Beide Begriffe hält Linnemann jedoch für vage. Sie würden sich mit der Zeit wandeln, was sie juristisch schwer fassbar mache. Für Sachverständige und Gerichte beginne die Auslegung der Begrifflichkeiten bei Null, was das Risiko für langwierige Rechtsstreitigkeiten erhöhe.

Das Eckpunktepapier der Bundesregierung stellt allerdings gesetzlich klar, dass DIN-Normen nicht automatisch die allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben. „Ein wichtiger Schritt." Diese Klarstellung sei längst überfällig, da in der Praxis oft fälschlicherweise angenommen wird, eine Abweichung von einer DIN-Norm bedeute automatisch einen Mangel, so der Experte.

„Die Klarstellung korrigiert eine fragwürdige Praxis, die der zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht teilt“, kommentiert Linnemann. „Sie ist überfällig und schafft Klarheit im Beweisrecht.“ Für die Baupraxis bedeutet das: Eine DIN-Norm allein bietet im Streitfall keine garantierte Rückendeckung mehr.

Wer einen Vertrag nach Gebäudetyp E schließt, muss den Auftraggeber umfassend über den reduzierten Standard, die daraus folgenden Konsequenzen und die geschätzte Kostenersparnis aufklären. Weicht die tatsächliche Ersparnis erheblich (10 bis 20 Prozent) von der Schätzung ab, kann die Aufklärung unwirksam sein – mit der Folge, dass der Vertrag auf den herkömmlichen, höheren Standard zurückfällt.

Diese Informationspflicht erstreckt sich über die gesamte Leistungskette: Auch Bauträger, Projektentwickler und Investoren müssen spätere Käufer oder Mieter über den Gebäudetyp E informieren. Hier lauern erhebliche, bislang oft unterschätzte Haftungsrisiken.

Yannic Linnemann ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Mitglied der Arge Baurecht.

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