Gebäudetyp E: Bauwirtschaft sieht Licht und Schatten im BGB-Entwurf

Das Bundesministerium der Justiz hat den lang erwarteten Referentenentwurf zur gesetzlichen Verankerung des Gebäudetyps E im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgelegt. Die Neuregelung soll das Bauen vereinfachen und Kosten dämpfen, indem Vertragsparteien künftig rechtssicher auf kostenintensive Komfort- und Ausstattungsstandards verzichten können, ohne dass grundlegende Sicherheitsanforderungen an Statik oder Brandschutz berührt werden. In der Bauwirtschaft stößt der Vorstoß grundsätzlich auf Zustimmung, löst mit Blick auf die juristische Detailausgestaltung jedoch auch geteilte Reaktionen aus.

„Wir als Bauwirtschaft begrüßen es ausdrücklich, dass die Bundesregierung mit einiger Verspätung den Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt hat. Es ist dringend notwendig, dass wir einfacher und günstiger bauen können", sagt der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), Felix Pakleppa. „Es geht nicht darum, die Standards für Sicherheit zum Beispiel bei Statik oder Brandschutz abzusenken. Vielmehr sollen Bauherren die Möglichkeit bekommen, Komfort- und Ausstattungsstandards abzusenken, wenn sie dies möchten. Lieber eine Wohnung mit schlankeren Querschnitten und weniger Steckdosen, dafür aber bezahlbar.“ Entscheidend sei nun, dass die Bundesländer ihre Technischen Baubestimmungen harmonisieren: „16 Gebäudetypen E in 16 Bundesländern kann keiner wollen“, mahnt Pakleppa.

Erheblich skeptischer bewertet der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) das Gesetzesvorhaben. Zwar sei positiv, dass die Politik überzogene Anforderungen als Preistreiber identifiziert habe, doch werfe die geplante Konstruktion erhebliche Risiken auf. Kritisiert wird insbesondere der Ansatz, eine neue, optionale Vertragswelt auf Basis technischer Baubestimmungen zu schaffen, anstatt das Bauvertragsrecht grundlegend zu reformieren. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine gesetzlich fixierte Abweichung „nach unten“ zu einer Stigmatisierung von Gebäuden im Markt sowie zu Nachteilen bei Banken und Versicherungen führe.

„Um dies zu vermeiden, hätte die Bundesregierung das eigentliche Problem, die juristische Bewertung der üblichen Beschaffenheit von Gebäuden, stärker in den Blick nehmen müssen", erklärt der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie, Tim-Oliver Müller. „Diese erfolgt heute über die sogenannten Anerkannten Regeln der Technik, wobei keiner verlässlich einordnen kann, welchen Normen oder technische Regeln überhaupt darunterfallen. Das führt dazu, dass Bauherren aktuell alle Normen und Regelwerke einhalten, nur um vor dem Gesetz keinen Mangel zu produzieren – ein wesentlicher Grund für hohe und weitersteigende Baukosten. Hieran ändert das Gesetz jedoch nichts und die Bundesregierung löst dieses Problem nicht auf.“

Auch die Baustoffhersteller fordern Nachbesserungen im anstehenden parlamentarischen Verfahren. „Wer günstig bauen will, muss flexibel bauen dürfen. Es ist grundsätzlich positiv, dass der Entwurf zum Gebäudetyp E keine neuen Anforderungen vorsieht", unterstreicht der Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands Baustoffe – Steine und Erden (BBS), Dr. Matthias Frederichs. „Ebenso ist die technologieoffene Ausgestaltung zu begrüßen. Damit der Gebäudetyp E die Baukosten tatsächlich absenkt, wäre es allerdings zielführender, den gesetzlichen Mindeststandard auch bei Komfortaspekten festzulegen. Darüber hinaus muss für eine rechtssichere Anwendung in der Breite, die mietrechtliche Verankerung mitgedacht werden. Nur so wird mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen.“

Genau dieser Aspekt ist der Grund, warum der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW den Entwurf als "völlig unzureichend" einstuft. Der Verband bemängelt, dass eine verbindliche Verzahnung von Bauvertrags- und Mietrecht fehlt. Zwar lassen sich einfachere Standards künftig leichter im Bauvertrag vereinbaren, im anschließenden Mietverhältnis sind sie jedoch rechtlich ungesichert und können von Mietern als Mangel beanstandet werden. „Seit über einem Jahr machen wir deutlich: Einfacheres Bauen funktioniert nur, wenn der gesetzliche Basisstandard auch im Mietrecht rechtssicher gilt. Diese Grundvoraussetzung war von Anfang an bekannt. Dass sie nach diesem zähen Verfahren erneut fehlt, ist enttäuschend“, kritisiert GdW-Präsident Axel Gedaschko. Was baurechtlich mangelfrei sei, müsse auch mietrechtlich als mangelfrei gelten. Zudem schufen die Pflichten zur gesonderten Ausweisung von Qualitätsunterschreitungen nur neue Bürokratie und stigmatierten den Basisstandard als „Bauen zweiter Klasse“.