Wie groß die Lücke zwischen Bedarf und Realität ist, zeigen die Projektionen bis 2030 besonders deutlich. Je nach Annahme zur Haushaltsentwicklung entstehen bis 2030 knapp eine Million bis über 1,5 Millionen zusätzliche Haushalte. Um allein den Bedarf zu decken und das Defizit abzubauen, errechnet die Studie einen jährlichen Neubaubedarf von rund 310.000 bis gut 410.000 Wohnungen. Gleichzeitig dürfte die tatsächliche Neubautätigkeit in den kommenden Jahren deutlich darunter bleiben. Studienleiter Matthias Günther fasste die Lage entsprechend ernüchtert zusammen: „Wir kommen beim Thema Wohnen nicht weiter.“

Besonders hart trifft die Lage laut Studie junge Menschen. Auszubildende, Studierende und Berufsstarter stehen auf angespannten Wohnungsmärkten häufig ganz hinten an. Die Zahlen sind ein Warnsignal: Studierende müssen im Schnitt 53 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aufbringen. Dazu passt ein weiteres Ergebnis aus der Studie. Mehr als 60 Prozent der eigenständig wohnenden Singlehaushalte unter 25 Jahren lagen 2022 bei einem Nettoeinkommen von unter 1.500 Euro im Monat. Hohe Mieten treffen damit auf wenig finanziellen Spielraum.

Auch bei den Älteren verschärft sich die Lage. In der Gruppe der über 65-Jährigen gab es 2022 rund 5,5 Millionen Haushalte mit weniger als 2.000 Euro monatlichem Nettoeinkommen. Wenn dann Mieten und Nebenkosten steigen, wird der Wohnort schnell zur Belastungsfrage. Günther warnte vor einem Trend, der gesellschaftlich brisant ist: „Wenn Menschen im Rentenalter ihren Wohnort nicht mehr halten können und zum Umzug gezwungen werden, ist das auf Dauer nicht tragbar.“

Die Studie macht deutlich, wie weit Anspruch und Angebot auseinanderliegen. Von den gut 23 Millionen Mieterhaushalten in Deutschland hat etwa die Hälfte grundsätzlich Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Dem stehen bundesweit nur noch rund eine Million Sozialwohnungen gegenüber. Ziel müsse deshalb sein, den Bestand mindestens zu verdoppeln, auf zwei Millionen. Dr. Melanie Weber-Moritz vom Deutschen Mieterbund forderte entsprechend einen deutlichen Ausbau des sozialen Wohnungsbaus und die Verdopplung der Sozialwohnungen als Mindestmarke.

Auch die Flächenländer zeigen, wie groß die Aufgabe ist. Für den Weg zu einem stabilen Mindestbestand werden je nach Bundesland teils deutlich zweistellige Tausenderzahlen zusätzlicher Bindungen pro Jahr notwendig. Gleichzeitig laufen jedes Jahr Bindungen aus, was den Druck weiter erhöht, wenn nicht konsequent nachgebaut oder Bindungen gesichert werden.

Neben mehr Geld rückt eine zweite Baustelle in den Fokus. Es geht um Kosten und Standards. Günther kritisierte, dass heute schlicht zu teuer gebaut werde, und betonte, dass bezahlbarer Neubau nur gelinge, wenn Verfahren und Standards einfacher und verlässlicher werden.

Ein weiteres Problemfeld ist der Mangel an diskriminierungsfreien Zugängen zum Wohnungsmarkt. Die Studie verweist darauf, dass Menschen mit Behinderung bei knappen Märkten besonders häufig benachteiligt werden. In Deutschland leben rund 10 Millionen Menschen mit Behinderung, über eine Million erhält Leistungen der Eingliederungshilfe. Rund 190.000 volljährige Menschen leben dabei noch in besonderen Wohnformen. Janina Bessenich von der Caritas forderte eine feste soziale Quote im Wohnungsbau für Menschen mit Behinderung und sagte: „Am Ende geht es um den sozialen Frieden in unserer Gesellschaft.“

Am Ende steht damit nicht nur die Frage, wie viel gebaut wird, sondern auch, wie zielgenau und nachvollziehbar gefördert wird. Mehr Transparenz über Mittelabfluss, Bindungen, Fertigstellungen und tatsächlich zusätzlich geschaffenen Wohnraum soll helfen, die Debatte messbarer zu machen. Denn ohne belastbare Daten bleibt der soziale Wohnungsbau für viele eine Blackbox, obwohl er politisch, wirtschaftlich und gesellschaftlich zu den Schlüsselthemen der kommenden Jahre gehört.

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